Mietrückstand: Ab wann Sie fristlos kündigen dürfen

Kurz gesagt: Fristlos kündigen dürfen Sie nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn Ihr Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit insgesamt mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist oder über mehr als zwei Termine hinweg zwei Monatsmieten schuldet. Eine Abmahnung ist nicht nötig. Erklären Sie hilfsweise die ordentliche Kündigung – eine Schonfristzahlung heilt nach geltendem Recht nur die fristlose.

Wenn die Miete ausbleibt, ist der erste Impuls vieler Vermieter Verständnis: Vielleicht hat der Mieter gerade einen schlechten Monat, vielleicht liegt ein Missverständnis vor. Doch was als einmalige Ausnahme beginnt, entwickelt sich oft zu einem hartnäckigen Muster – und am Ende zu einem erheblichen Schaden. Private Vermieter in München, die für eine 80-Quadratmeter-Wohnung 1.400 Euro Kaltmiete verlangen, verlieren bei drei Monaten Ausfall bereits 4.200 Euro – ohne die Kosten für Anwalt und Gericht einzurechnen.

Das deutsche Mietrecht gibt Ihnen klare Instrumente an die Hand. Entscheidend ist, sie rechtzeitig und in der richtigen Reihenfolge einzusetzen. Dieser Artikel erklärt Ihnen, was rechtlich gilt, welche Fehler Vermieter am häufigsten machen – und wann der richtige Moment für eine fristlose Kündigung ist.

Die gesetzliche Grundlage: § 543 und § 569 BGB

Die fristlose Kündigung bei Mietrückstand ist in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB geregelt. Daneben enthält § 569 Abs. 3 BGB spezifische Regelungen für Wohnraummietverhältnisse. Beide Normen definieren genau, wann ein Zahlungsverzug so schwerwiegend ist, dass das Mietverhältnis sofort beendet werden kann. Maßgeblich ist dabei die Gesamtmiete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen.

Wann ist eine fristlose Kündigung zulässig?

Es gibt zwei alternative Tatbestände, die jeweils für sich allein ausreichen:

Fall 1: Rückstand aus zwei aufeinanderfolgenden Terminen Der Mieter ist für zwei aufeinanderfolgende Fälligkeitstermine mit der ganzen Miete oder einem „nicht unerheblichen Teil“ in Verzug. Bei Wohnraum ist der Teil nur dann nicht unerheblich, wenn der Rückstand insgesamt mehr als eine Monatsmiete beträgt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Zahlt Ihr Mieter also für Januar und Februar jeweils nur 300 Euro statt 1.200 Euro, beträgt der Rückstand 1.800 Euro – mehr als eine Monatsmiete, der Tatbestand ist erfüllt.

Fall 2: Rückstand von zwei Monatsmieten über einen längeren Zeitraum Der Mieter ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit einem Betrag in Verzug, der zwei Monatsmieten erreicht. Zahlt Ihr Mieter seit einem Jahr jeden Monat 200 Euro zu wenig, beläuft sich der Rückstand nach zwölf Monaten auf 2.400 Euro. Bei einer Gesamtmiete von 1.200 Euro entspricht das genau zwei Monatsmieten – und löst das Kündigungsrecht aus.

Ist eine Abmahnung Voraussetzung?

Nein. Bei Zahlungsverzug im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB sind eine Fristsetzung oder Abmahnung ausdrücklich entbehrlich (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB). Sobald die Schwellenwerte erreicht sind, können Sie kündigen.

Anders verhält es sich bei vertragswidrigem Verhalten jenseits des Zahlungsverzugs – also etwa bei Lärm, unerlaubter Untervermietung oder Tierhaltung. Dort ist eine Abmahnung grundsätzlich Voraussetzung für die fristlose Kündigung.

Das Kündigungsschreiben: Was zwingend enthalten sein muss

Ein fehlerhaftes Kündigungsschreiben kann die gesamte Kündigung unwirksam machen – und damit auch eine darauf gestützte Räumungsklage zum Scheitern bringen.

Mindestinhalt einer wirksamen Kündigung

Angabe des Kündigungsgrundes: Der Grund der fristlosen Kündigung muss im Schreiben angegeben werden (§ 569 Abs. 4 BGB). Listen Sie am besten jeden Monat auf, für den die Zahlung ganz oder teilweise ausblieb, mit dem jeweiligen Rückstand in Euro. Der Mieter muss die Berechnung nachvollziehen können.
Eindeutige Erklärung der fristlosen Kündigung: Machen Sie unmissverständlich deutlich, dass Sie fristlos kündigen – am besten mit genau diesem Wort.
Hilfsweise ordentliche Kündigung: Erklären Sie gleichzeitig die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Das ist entscheidend, weil die fristlose Kündigung durch Nachzahlung „geheilt“ werden kann (dazu unten mehr), die ordentliche Kündigung nach geltendem Recht hingegen nicht.
Hinweis auf das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB (Sozialklausel): Der Vermieter soll darauf hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB). Das betrifft vor allem die hilfsweise ordentliche Kündigung – bei einer berechtigten fristlosen Kündigung ist der Widerspruch ausgeschlossen. Fehlt der Hinweis, bleibt die Kündigung wirksam, der Mieter kann den Widerspruch dann aber noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären (§ 574b Abs. 2 BGB).
Aufforderung zur Räumung mit konkretem Datum – und zugleich Widerspruch gegen eine stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses (§ 545 BGB).
Form: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und eigenhändig unterzeichnet sein (§ 568 Abs. 1 BGB), bei mehreren Vermietern von allen. Eine E-Mail oder WhatsApp-Nachricht reicht nicht aus.

Zugang sicherstellen

Die Kündigung muss dem Mieter zugehen – nicht nur abgeschickt werden. Empfehlenswert ist die Übergabe durch einen Boten, der den Inhalt kennt, per Einwurf-Einschreiben oder persönlich mit Zeugen. Das Datum des Zugangs ist entscheidend für die Berechnung aller weiteren Fristen.

Die Schonfristzahlung: Wenn der Mieter doch noch zahlt

Eine der wichtigsten – und von vielen Vermietern unterschätzten – Regelungen des Mietrechts ist die sogenannte Schonfrist nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Danach wird eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nachträglich unwirksam, wenn der gesamte fällige Rückstand spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs (in der Regel: Zustellung der Räumungsklage) beglichen wird – oder wenn sich eine öffentliche Stelle (z.B. das Jobcenter) in dieser Frist zur Zahlung verpflichtet. Das gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine auf diese Weise unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

Das bedeutet im Klartext: Selbst wenn Sie fristlos kündigen und sogar bereits Räumungsklage einreichen, kann der Mieter die fristlose Kündigung durch vollständige Nachzahlung noch zu Fall bringen.

Warum die hilfsweise ordentliche Kündigung so wichtig ist

Die Schonfristzahlung heilt nur die fristlose Kündigung, nicht die gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung. Das hat der BGH bereits mit Urteil vom 16. Februar 2005 (VIII ZR 6/04) entschieden und zuletzt mit Urteil vom 23. Juli 2025 (VIII ZR 287/23) bestätigt. Für die ordentliche Kündigung genügt nach dem BGH schon ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete bei mindestens einem Monat Verzug (Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12); es gelten aber die gesetzlichen Kündigungsfristen. Im Einzelfall kann eine Nachzahlung bei der Prüfung der ordentlichen Kündigung berücksichtigt werden.

Geplant: Schonfrist auch für die ordentliche Kündigung („Mietrecht II“)

Der Regierungsentwurf zum „Mietrecht II“ (BT-Drucksache 21/6807, erste Lesung am 9. Juli 2026) sieht vor, dass eine vollständige Nachzahlung innerhalb der Schonfrist künftig auch die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam macht – allerdings nur einmal pro Mietverhältnis. Der Entwurf ist noch nicht beschlossen; die Unionsfraktion hat Änderungswünsche angemeldet. Bis zu einem Inkrafttreten gilt die bisherige Rechtslage. Den aktuellen Stand finden Sie hier: Mietrechtsreform 2026 – was Vermieter wissen müssen.

Schritt-für-Schritt: Der richtige Ablauf bei Mietrückstand

Monat 1: Ausbleibende Miete

Die Miete ist nach § 556b Abs. 1 BGB zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des Monats zu zahlen. Erscheint sie nicht auf Ihrem Konto, handeln Sie zügig:

Nach dem dritten Werktag: Prüfen Sie den Kontostand. Keine Zahlung?
Wenige Tage später: Freundliche, aber bestimmte schriftliche Zahlungsaufforderung mit Fristsetzung (z.B. 7 Tage). Senden Sie diese per E-Mail und zusätzlich per Post.
Archivieren Sie alle Kommunikation.

Monat 2: Erneute Nichtzahlung

Zweite schriftliche Mahnung, diesmal mit klarem Hinweis auf die drohende Kündigung.
Prüfen Sie: Liegt bereits der Tatbestand für die fristlose Kündigung vor?
Übersteigt der Rückstand aus zwei aufeinanderfolgenden Terminen eine Monatsmiete: fristlos und hilfsweise ordentlich kündigen.

Mieter bezieht Grundsicherung?

Seit dem 1. Juli 2026 gilt die Neue Grundsicherung. Das Jobcenter zahlt die Wohnkosten auf Antrag des Mieters direkt an Sie; es soll direkt zahlen, wenn die zweckentsprechende Verwendung nicht sichergestellt ist – etwa bei Mietrückständen, die zur fristlosen Kündigung berechtigen (§ 22 Abs. 7 SGB II). Mietschulden können übernommen werden, wenn das zur Sicherung der Unterkunft gerechtfertigt ist; droht Wohnungslosigkeit, sollen sie übernommen werden (§ 22 Abs. 8 SGB II). Mehr dazu: Neue Grundsicherung 2026 – was Vermieter wissen müssen.

Nach der Kündigung: Räumungsklage vorbereiten

Zieht der Mieter nicht freiwillig aus, müssen Sie Räumungsklage erheben. Ausschließlich zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt – für Wohnungen in der Landeshauptstadt das Amtsgericht München. Räumungssachen sind vorrangig und beschleunigt zu bearbeiten (§ 272 Abs. 4 ZPO); wie lange es tatsächlich dauert, hängt stark vom Verlauf ab. Jeder Monat Verzögerung kostet Sie weitere Mieteinnahmen. Mehr dazu: Räumungsklage: Ablauf, Dauer und Kostenrisiko.

Was kostet ein Mietrückstand wirklich?

Viele Vermieter unterschätzen den tatsächlichen Gesamtschaden. Hier eine Beispielkalkulation für eine Münchner Wohnung mit 1.400 Euro Kaltmiete (Streitwert Räumung = Jahresnettokaltmiete, 16.800 Euro):

Kostenpunkt	Betrag
Mietrückstand (6 Monate)	8.400 €
Eigene Anwaltskosten (Räumungsklage, ggf. mit Kündigung und Zahlungsklage; 1. Instanz, inkl. USt)	ca. 2.450 – 3.700 €
Gerichtskosten (3,0 Gebühren; mit Zahlungsklage höherer Streitwert)	ca. 1.120 – 1.430 €
Zwangsräumung (Gerichtsvollzieher, ggf. Spedition und Einlagerung)	je nach Umfang, oft mehrere tausend Euro Vorschuss
Wohnungsschäden	je nach Einzelfall
Zwischensumme ohne Räumung und Schäden	rund 12.000 – 13.500 €

Berechnet nach den aktuellen Gebührentabellen von GKG und RVG. Gewinnen Sie, muss der Mieter die Prozesskosten erstatten – ist er zahlungsunfähig, bleiben sie jedoch bei Ihnen. Diese Zahlen machen deutlich: Jeder Monat Zögern verschlimmert die Situation.

Häufige Fehler von Vermietern – und wie Sie sie vermeiden

Fehler 1: Abwarten in der Hoffnung auf freiwillige Zahlung Jeder Monat Geduld kostet Geld. Handeln Sie, sobald die gesetzlichen Schwellenwerte erreicht sind.

Fehler 2: Kündigung ohne schriftliche Abmahnung (bei anderen Verstößen) Bei Zahlungsverzug ist keine Abmahnung nötig – bei anderen Pflichtverletzungen schon. Unterscheiden Sie beide Situationen.

Fehler 3: Formfehler im Kündigungsschreiben Lassen Sie das Schreiben von einem Anwalt prüfen oder nutzen Sie eine professionelle Vorlage. Ein einziger Formfehler kann Monate kosten.

Fehler 4: Auf die hilfsweise ordentliche Kündigung verzichten Ohne sie riskieren Sie, dass eine Schonfristzahlung Ihre gesamte Kündigung aushebelt. Das gilt auch dann weiter, wenn „Mietrecht II“ in der Entwurfsfassung kommt – denn die geplante Heilung der ordentlichen Kündigung wäre nur einmal pro Mietverhältnis möglich.

Fehler 5: Eigenmächtiges Handeln Schlösser austauschen, Strom abstellen oder Möbel entfernen – all das ist verboten und kann zu Schadensersatzforderungen führen. Nur der Gerichtsvollzieher darf räumen.

Wie eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung hilft

Ein Mietrückstandsfall kostet Sie ohne Absicherung nicht nur Nerven, sondern schnell mehrere tausend Euro an Anwalts- und Gerichtskosten – noch bevor auch nur ein Euro der Mietschuld zurückgezahlt ist. Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung kann diese Kosten – je nach Tarif und Bedingungen – übernehmen, sofern der Rechtsschutzfall nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Wartezeit eintritt. So können Sie konsequent auf Ihr Recht bestehen, ohne das Kostenrisiko allein zu tragen. Prüfen Sie Ihren Schutzbedarf jetzt: Zum kostenlosen Rechtsschutz-Check

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.