Kündigung & Räumung: Der Leitfaden für Vermieter

Die Beendigung eines Mietverhältnisses gehört zu den rechtlich heikelsten Situationen für Vermieter. Anders als der Mieter kann der Vermieter nicht frei kündigen – er braucht bei der ordentlichen Kündigung ein berechtigtes Interesse und muss strenge Form- und Fristvorgaben einhalten. Die Kündigung muss schriftlich erklärt werden (§ 568 Abs. 1 BGB). Schon kleine Fehler in der Begründung oder im Ablauf können die Kündigung unwirksam machen und kosten wertvolle Monate. Dieser Überblick führt Sie durch die wichtigsten Wege der Vertragsbeendigung und verweist auf die passenden Detail-Ratgeber.

Ordentliche und außerordentliche Kündigung

Man unterscheidet grundsätzlich zwei Wege: die ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist, die für den Vermieter ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB voraussetzt, und die außerordentliche (fristlose) Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 BGB, etwa bei erheblichem Zahlungsverzug oder schwerwiegenden Vertragsverletzungen. Die Kündigungsfrist des Vermieters beträgt bei der ordentlichen Kündigung drei Monate und verlängert sich nach fünf und nach acht Jahren Mietdauer um jeweils drei Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Welcher Weg der richtige ist, entscheidet sich am konkreten Sachverhalt.

Eigenbedarf – der häufigste, aber fehleranfälligste Grund

Der Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist der praktisch wichtigste ordentliche Kündigungsgrund. Er verlangt eine konkrete, nachvollziehbare Begründung: für welche begünstigte Person wird die Wohnung benötigt und aus welchem Grund (§ 573 Abs. 3 BGB). Viele Eigenbedarfskündigungen scheitern an vermeidbaren Fehlern – lesen Sie dazu die häufigsten Fehler bei der Eigenbedarfskündigung. Ist bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage frei, die Sie wieder vermieten wollen, müssen Sie sie dem Mieter anbieten. Ein Verstoß gegen diese Anbietpflicht macht die berechtigte Kündigung nach der BGH-Rechtsprechung zwar nicht unwirksam, kann aber Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen (BGH, Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15). Ob auch entferntere Angehörige oder Haushaltshilfen den Eigenbedarf begründen können, klären wir im Ratgeber Eigenbedarf für entfernte Verwandte und Haushaltshilfen. Aktuelle Entscheidungen, etwa zum Eigenbedarf bei Umbau- oder Verkaufsplänen und zu Sperrfristen nach Umwandlung, fasst unser Überblick zu den BGH-Urteilen im Mietrecht 2026 zusammen.

Zahlungsverzug – Mahnung, fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung

Zahlt der Mieter die Miete nicht, ist eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich, sobald der Rückstand die gesetzliche Schwelle erreicht: für zwei aufeinanderfolgende Termine insgesamt mehr als eine Monatsmiete oder über einen längeren Zeitraum ein Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten. Eine Abmahnung ist dafür nicht nötig. Wichtig ist die Schonfrist: Wird der gesamte Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage beglichen oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle wie das Jobcenter in dieser Frist zur Zahlung, wird die fristlose Kündigung nachträglich unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) – es sei denn, dies ist innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal geschehen. Die gleichzeitig hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt davon nach geltendem Recht unberührt (BGH, Urteil vom 23.07.2025 – VIII ZR 287/23) – deshalb sollten Sie beide Kündigungen verbinden. Die geplante Mietrechtsreform würde das ändern, ist aber noch nicht beschlossen. Wie Sie die korrekte Mahnung schreiben, lesen Sie im Detailbeitrag; alles zu Voraussetzungen und Fristen der Kündigung wegen Mietrückstand haben wir separat aufbereitet.

Bezieht Ihr Mieter Sozialleistungen, lohnt ein Blick auf die seit 1. Juli 2026 geltende Neue Grundsicherung: Wohnkosten werden in der Karenzzeit nur noch bis zum 1,5-Fachen der Angemessenheitsgrenze übernommen, bei wiederholter Nichterreichbarkeit können auch die Wohnkosten entfallen. Direktzahlungen an den Vermieter und die Übernahme von Mietschulden bleiben möglich. Was das für Sie bedeutet, erklärt der Beitrag Neue Grundsicherung: Was Vermieter seit Juli 2026 wissen müssen.

Abmahnung bei Vertragsverletzungen

Bei anderen Vertragsverstößen (z. B. Störung des Hausfriedens) ist vor einer fristlosen Kündigung in der Regel eine Abmahnung erforderlich (§ 543 Abs. 3 BGB). Eine gesetzliche Form gibt es dafür nicht; entscheidend ist der Inhalt. Eine Abmahnung, die den Verstoß nicht konkret beschreibt oder nicht unmissverständlich zur Unterlassung auffordert, verfehlt ihren Zweck und schwächt eine spätere Kündigung. Weil Sie Zugang und Inhalt im Streitfall beweisen müssen, sollten Sie schriftlich abmahnen. Worauf es ankommt, zeigt der Ratgeber Abmahnung: Formfehler machen sie unwirksam.

Wenn der Mieter nicht auszieht: die Räumungsklage

Eine wirksame Kündigung bedeutet noch keine geräumte Wohnung. Zieht der Mieter nicht freiwillig aus, führt der Weg in der Regel über die Räumungsklage beim Amtsgericht – ein Verfahren mit erheblichem Zeit- und Kostenrisiko. Macht der Mieter Härtegründe wie gesundheitliche Gefahren geltend (§ 574 BGB), müssen Gerichte diese sorgfältig aufklären, notfalls durch ein Sachverständigengutachten; das kann das Verfahren verlängern. Ablauf, Dauer und die finanziellen Risiken erklärt der Beitrag Räumungsklage: Ablauf, Dauer und Kostenrisiko. Wichtig: Eigenmächtige Räumungen (Schlossaustausch, Entfernen von Möbeln) sind verboten und können Sie schadensersatzpflichtig machen.

Alternativen und Sonderfälle

Nicht immer ist die streitige Kündigung der beste Weg. Ein Mietaufhebungsvertrag als Alternative zur Kündigung kann schneller, günstiger und konfliktärmer sein. Und was passiert eigentlich mit dem Vertrag beim Tod des Mieters? Auch dieser Sonderfall folgt eigenen Regeln (§§ 563 ff. BGB).

Warum ein Vermieterrechtsschutz hier besonders wichtig ist

Gerade Kündigungs- und Räumungsstreitigkeiten sind teuer: Anwalts-, Gerichts- und Gerichtsvollzieherkosten summieren sich schnell, oft begleitet von Mietausfall. Ein Vermieterrechtsschutz kann diese Kosten im Streitfall – je nach Tarif und Bedingungen und nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Wartezeit – übernehmen und so den finanziellen Druck verringern, Ihr Recht durchzusetzen. Ob und welcher Schutz zu Ihrer Situation passt, können Sie mit unserem kostenlosen Bedarfs-Check einordnen.

Hinweis: Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.