Smart-Meter-Pflicht 2026: Kosten und Pflichten für Vermieter

Der Einbau intelligenter Messsysteme – der sogenannten Smart Meter – schreitet voran. Rechtsgrundlage ist das Messstellenbetriebsgesetz (MsbG), das 2023 mit dem Gesetz zum Neustart der Digitalisierung der Energiewende (GNDEW) neu ausgerichtet und Anfang 2025 erneut geändert wurde.

Für Vermieter stellen sich dabei vor allem drei Fragen: Wer zahlt was? Was gilt, wenn der Zählerschrank im Altbau nicht mehr passt? Und was tun, wenn Mieter den Zutritt verweigern? Dieser Beitrag gibt einen sachlichen Überblick.

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1. Wann ist ein Smart Meter Pflicht?

Ein intelligentes Messsystem (digitaler Zähler plus Smart-Meter-Gateway) muss der grundzuständige Messstellenbetreiber insbesondere einbauen bei:

• einem Jahresstromverbrauch über 6.000 kWh,
• steuerbaren Verbrauchseinrichtungen nach § 14a EnWG, etwa Wärmepumpen oder Wallboxen,
• Erzeugungsanlagen wie PV-Anlagen mit mehr als 7 kW installierter Leistung.

Unterhalb dieser Schwellen – also in vielen Mietwohnungen – wird in der Regel eine moderne Messeinrichtung (digitaler Zähler ohne Kommunikationsmodul) eingebaut; ein intelligentes Messsystem ist dort optional. Den erstmaligen Einbau eines intelligenten Messsystems muss der Messstellenbetreiber spätestens drei Monate vorher ankündigen.

Im Mehrfamilienhaus betrifft die Pflicht daher häufig eher den Allgemeinstrom, die Wärmepumpe oder eine PV-Anlage als die einzelnen Wohnungszähler.

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2. Wer zahlt den Zähler?

Laufende Entgelte: gesetzliche Preisobergrenzen

Die Kosten für Einbau und Betrieb trägt grundsätzlich der jeweilige Stromkunde (Anschlussnutzer). Nach Angaben der Bundesnetzagentur gelten derzeit unter anderem folgende Preisobergrenzen (brutto pro Jahr):

Fall	Preisobergrenze
Moderne Messeinrichtung	25 €
Intelligentes Messsystem, optional (bis 6.000 kWh)	30 €
Intelligentes Messsystem, 6.000–10.000 kWh	40 €
Intelligentes Messsystem, 10.000–20.000 kWh	50 €
Steuerbare Verbrauchseinrichtung nach § 14a EnWG	50 €

Wünscht der Kunde einen vorzeitigen Einbau, kann zusätzlich ein einmaliges Entgelt anfallen (bis 100 € gelten als angemessen).

Wichtig für die Nebenkostenabrechnung: Den Zähler der Wohnung bezahlt in aller Regel der Mieter selbst – über seine Stromrechnung oder direkt an den Messstellenbetreiber. Diese Kosten gehören nicht in Ihre Betriebskostenabrechnung. Umlagefähig sind dagegen – bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag – in der Regel die Kosten für Zähler, die zu umlagefähigen Betriebskosten gehören: etwa beim Allgemeinstrom für Treppenhaus und Außenbeleuchtung (§ 2 Nr. 11 BetrKV) oder beim Betriebsstrom der Heizungsanlage (§ 2 Nr. 4 BetrKV). Dabei gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 BGB): Freiwillig gewählte, teurere Messlösungen müssen sich sachlich begründen lassen.

Der Zählerschrank: Das zahlt der Eigentümer

In vielen älteren Gebäuden entsprechen die Zählerschränke nicht mehr den aktuellen technischen Anschlussregeln (VDE-AR-N 4100). Dann muss der Zählerplatz vor dem Einbau ertüchtigt werden. Diese Kosten trägt grundsätzlich der Anschlussnehmer, also der Eigentümer – sie sind nicht im Messentgelt enthalten. Je nach Umfang kann der Umbau im Mehrfamilienhaus mehrere tausend Euro kosten.

Ob Sie diese Kosten als Modernisierung (§ 559 BGB) auf die Mieter umlegen können, ist im Einzelfall fraglich: Häufig handelt es sich eher um eine Anpassung an technische Vorgaben oder um Instandhaltung als um eine Wohnwertverbesserung. Lassen Sie das vor einer Mieterhöhung prüfen. Holen Sie außerdem mehrere Angebote ein, bevor Sie eine Umbaurechnung akzeptieren.

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3. Wenn Mieter den Zutritt verweigern

Manche Mieter lehnen digitale Zähler aus Sorge um Datenschutz oder „Strahlung“ ab. Rechtlich ist die Lage klar: Nach § 38 MsbG müssen Anlagenbetreiber, Anschlussnutzer (Mieter) und Anschlussnehmer (Eigentümer) dem grundzuständigen Messstellenbetreiber Zutritt gewähren. Der Termin ist mindestens zwei Wochen vorher schriftlich anzukündigen, ein Ausweichtermin ist anzubieten. Den Einbau selbst kann der Kunde nach Angaben der Bundesnetzagentur nicht ablehnen.

Für Sie als Vermieter bedeutet das:

• Informieren Sie Ihre Mieter frühzeitig über den geplanten Termin und sorgen Sie dafür, dass Zählerräume im Gemeinschaftseigentum zugänglich sind.
• Die Durchsetzung gegenüber einem Mieter, der die Wohnung nicht öffnet, ist in erster Linie Sache des Messstellenbetreibers.
• Sind Sie selbst auf den Zugang angewiesen (etwa weil ein Zähler für den Allgemeinstrom oder eine Anlage des Hauses in der Wohnung liegt), kommt eine Duldungspflicht des Mieters nach den §§ 555a ff. BGB in Betracht. Als letztes Mittel bleibt eine Duldungsklage; entscheidend ist eine ordnungsgemäße, rechtzeitige Ankündigung.

Mehr dazu: Zutrittsverweigerung – wenn der Mieter niemanden reinlässt.

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4. Dynamische Stromtarife und die Wallbox des Mieters

Seit dem 1. Januar 2025 müssen alle Stromlieferanten Kunden mit intelligentem Messsystem einen dynamischen Stromtarif anbieten (§ 41a EnWG). Mieter mit E-Auto oder Wärmepumpe haben daher ein wachsendes Interesse an einem Smart Meter.

Wünscht Ihr Mieter eine Wallbox, kann er nach § 554 BGB verlangen, dass Sie bauliche Veränderungen für das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge erlauben, soweit Ihnen das zumutbar ist. Die Kosten trägt in der Regel der Mieter; Sie können eine zusätzliche Sicherheit verlangen. Wallboxen mit mehr als 4,2 kW gelten regelmäßig als steuerbare Verbrauchseinrichtung nach § 14a EnWG und lösen damit eine Smart-Meter-Pflicht aus.

Treffen Sie eine schriftliche Vereinbarung über fachgerechte Ausführung durch einen Elektrofachbetrieb, Haftung, Versicherung und Rückbau beim Auszug. Weitere Hinweise: Bauliche Veränderungen durch den Mieter.

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5. Bündelangebot: Messstellenbetreiber für das ganze Haus wählen

Als Eigentümer können Sie nach § 6 MsbG unter bestimmten Voraussetzungen den Messstellenbetreiber für das gesamte Gebäude auswählen – statt der einzelnen Mieter. Voraussetzungen sind nach Angaben der Bundesnetzagentur unter anderem, dass alle Stromzähler des Gebäudes mit intelligenten Messsystemen ausgestattet werden, neben Strom mindestens eine weitere Sparte (z. B. Gas, Fernwärme oder Heizwärme) gebündelt wird und für die Mieter keine Mehrkosten gegenüber der getrennten Abrechnung entstehen.

Interessant ist das vor allem im Zusammenhang mit der fernablesbaren Heizkostenerfassung: Nicht fernablesbare Zähler und Heizkostenverteiler müssen nach der Heizkostenverordnung bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden (mehr dazu: Heizkostenverordnung: Frist für fernablesbare Zähler). Prüfen Sie Kosten und Vertragsbedingungen eines Bündelangebots sorgfältig und dokumentieren Sie den Kostenvergleich.

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6. Vermieterrechtsschutz: Was er leisten kann

Rund um Smart Meter und Zählerschrank entstehen typischerweise zwei Arten von Streit: mit Mietern (Zutritt, Umlage von Kosten, Mieterhöhung nach Umbau) und mit Netz- oder Messstellenbetreibern (etwa über Rechnungen für den Zählerschrank-Umbau). Schon bei niedrigen Streitwerten fallen Anwalts- und Gerichtskosten an.

Ein Vermieterrechtsschutz kann Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis abdecken; Auseinandersetzungen mit Dienstleistern oder Versorgern fallen – je nach Tarif und gewählten Leistungsbausteinen – unter Umständen unter den Vertragsrechtsschutz. Ob und in welchem Umfang Kosten übernommen werden, richtet sich immer nach den vereinbarten Versicherungsbedingungen: Der Versicherer prüft jeden Fall, bevor er eine Deckungszusage erteilt; außerdem können eine Selbstbeteiligung und eine vertragliche Wartezeit (meist rund drei Monate) gelten. Konflikte, die bereits vor Vertragsbeginn oder in der Wartezeit entstanden sind, sind in der Regel nicht versichert.

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Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Er ersetzt keine individuelle Beratung im Einzelfall. Preisobergrenzen und technische Vorgaben können sich ändern. Stand: September 2026.